解读来了,住建部发文

《住宅项目规范(征求意见稿)》建议住宅应以套内面积交易专家:若实现有助长远发展
  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》的第二部分2、4、6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
  虽然住建部发布的只是规范性文件的征求意见稿,但还是引发了市场热议,许多业内人士将其解读为我国废除房地产交易中“公摊面积”的一个信号。
  乱象    买100平方米得70平方米    公摊面积缺少标准
  目前我国公摊的测算主要是依据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
  不少房地产业内人士表示,“公摊面积”的概念就是源自香港楼市。但在2013年起,香港实行住宅物业销售新规,“公摊面积”被逐步废止。
  目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同,而套内使用面积不同的问题,加剧了购房者和开发商的矛盾。部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。
  去年8月,新华每日电讯曾刊发《买100平方米得70平方米:公摊面积七大乱象》揭露公摊面积带来的种种,指出在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70平方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
  新华社亦发表评论《买100平方米房子只得70平方米“公摊面积”让我们很受伤!》指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
  分析    各地公摊系数不一    给购房者带来价格错觉
  公摊的具体面积在各个城市也有所不同。中原地产首席分析师张大伟介绍,很多人看深圳的住房单价高,其实是因为深圳“偷面积”(变相赠送阳台等住宅面积)部分比较多。以北京为例,平均单套房成交面积在121.8平方米,而深圳则只有100平方米。实际原因并非北京的套内面积更大,而按照建筑面积计算,北京的房价明显被摊平了。从全国看,公摊系数在15%-25%的比较普遍,部分不规范的城市有超过30%的住宅公摊系数。
  以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141平方米,但增加公摊后就变成了173.7平方米,多出了18%的公摊面积。而平均单价也从套内的10.8万元变成了8.8万元,降低了19%,这给购房者带来价格的错觉。如果按照套内面积计算,北京的“房价数值”恐怕还要增加20%左右。
  国外房地产市场有无公摊?实际上,国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。张大伟认为,国外基本都是街区制,公共部分都是政府维护的多,国内出现公摊的核心主要都是小区制,公共空间建设依赖开发商,开发商只能从业主身上“薅羊毛”。
  观察    可学重庆经验    最大限度减少交易纠纷
  重庆是我国目前重点城市中唯一强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的地方。
  早在2002年6月,重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。
  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长的曾强在接受媒体采访时表示:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”
  张大伟表示,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,从未来趋势看,这些都随着房地产市场发展或有改变的可能性。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从购房者的角度来看,在买房时少了一个顾虑。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税、会否增加公摊面积、如何缓解社会矛盾,都值得深思。
  专家认为,住建部此次发布的《住宅项目规范》征求意见稿虽然离真正废除“公摊面积”还很远,但能够在市民中引发广泛的关注和讨论,说明我国在法律层面真正废除“公摊面积”的时机已经到来。
  专家释疑    规范能否取消公摊?
  张大伟认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见稿,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。
  专家认为,这是一个针对工程建设方面的标准规范,约束的主要是工程建设方面。我国商品住宅交易环节的主要依据是《商品房销售管理办法》,要取消“公摊面积”,首先需要修改的是《商品房销售管理办法》,或者在更高层面上进行立法或者修法。
   取消后导致房价上涨?
  张大伟表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。
   带公摊房屋价值缩水?
  一名业主提出,套内计价推行之后,不动产登记的确权范围是否会改变?专家表示,二手房的价值不会因此减少,市场价500万元,公摊20%的100平方米的二手房,如今算按照80平方米的套内面积计价,肯定不会降价到400万元,而是继续按照500万元的价格出售。

每经记者 吴凡 何小桃

图片 1

图片来源:摄图网

提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

如今好消息传来,以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算。

住宅拟按套内面积交易+全装修交付100平不再只得70平

近日,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。

图片 2

此次38项强制性工程建设规范中,人们最关心的《住宅项目规范》指出,这一住宅项目规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

每经注意到,《住宅规范》有一个最大的亮点,意见指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

媒体指出,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

图片 3

此外《住宅规范》还有以下几点值得关注:

城镇新建住宅建筑应全装修交付。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整,新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯;十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台;新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。

每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m。

住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年,地下室防水不低于结构设计工作年限。

图片 4

公摊乱象多,“最牛公摊”只有不到一半面积能住

公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

我们在买房的时候,开发商会告诉你,购买的商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇与公共空间之间的分隔,以及外墙墙体水平投影面积的50%。

公摊面积问题不是一个新鲜话题,业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。去年新华每日电讯曾梳理住房公摊面积的主要“猫腻”,包括:

公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向记者表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

图片 5

Post Author: admin

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注