一个你想象不到的存在,北美洲房产市场迎来Daihatsu达

作者 | 真叫卢俊团队

经济增长、人口增加、城市化加快等因素推动非洲房地产市场迎来大繁荣。研究和实践表明,非洲商业地产最具投资价值,住宅地产亦大有可为。在中国大举进军全球商业地产的背景下,回报率极佳的非洲房市不容错过。地缘政治风险给全球经济增长前景蒙上了阴影,投资者希望找到既安全、又有利可图的投资好场所。在投资者的心目中,地产业是少数几个没有让他们失去信心的行业之一。投资者越来越关注广袤的非洲大陆,在这里,商业及住宅地产市场欣欣向荣,发展速度超出了许多专家的预期。中国大举投资全球商业地产中国目前已成为全球主要的资本输出国之一,是全球专注于地产业投资的一股力量。据英国金融时报(FinancialTimes)报道,2014年中国对外直接投资规模超过了吸收外资规模。全球领先地产咨询公司CBRE最新数据显示,2014年中国对全球商业地产的投资规模总计400亿美元,较2013年的325亿美元增长23%。CBRE常务理事、全球资本市场(亚洲)公司(GlobalCapitalMarkets(Asia))的MarkGiuffrida对全球地产市场形势进行了评价:2014年对全球地产投资领域而言至关重要,我们观察到,当新资本进入地产市场后,结构性和周期性因素共同发挥作用,使得资本运用的速度加快。根据我们的测算,2015年还将延续这一大趋势。我们还观察到2014年下半年,中国大陆和台湾的保险公司开始在全球房地产市场上频频发力。过去的几年里,非洲一直是中国最大的投资场所。迄今为止,中国一共投资了超过2000个非洲项目,包括农业项目、基础设施项目、制造业项目和物流项目。根据地产市场研究公司KnightFrank2015年的一份研究报告,在未来的85年间,非洲的人口数量将会是现在的4倍,人口总量超过40亿,相当于全球大约有40%的人口居住在非洲大陆。这自然会大幅提高非洲对房屋建造的需求,房地产市场也将随之大幅扩张。KnightFrank国际研究部联系主管MatthewColbourne表示,非洲大陆需要大量的高品质的商业与住宅地产,这为希望进入非洲市场、或是希望对自己的投资进行多元化的全球投资基金提供了良机。报告指出,9只来自南非的基金筹集了大笔资金准备投资于撒哈拉以南非洲地区的房地产项目,这表明,非洲自主筹资的能力逐渐得到增强。非洲商业地产最具吸引力外来投资(其中很大一部分来自中国)在推动非洲诸国实现经济增长上发挥了至关重要的作用。《金融时报》援引非洲发展银行(ADB)、联合国(UN)和经济合作与发展组织(OECD)的联合报告称,2014年流入非洲的海外投资为843亿美元,创历史最高水平。2014年非洲经济增长4.8%,高于2013年3.9%的增幅,预计2015年经济增幅将进一步提高至5%-6%。有专家表示,非洲房地产市场短期内将获得迅猛发展。此外,非洲大陆各国的执政当局都花大力气来提高法律的透明度以保护财产权,从而使得一些欣欣向荣的非洲城市对海外投资者更具新引力,同时也能让这些城市获得大发展。KnightFrank董事JamesRoberts认为,商业地产市场将拔得头筹,2009年全球办公地产的投资规模为2020亿美元,我们预计办公地产投资规模2015年将达到6060亿美元。在全球办公地产快速发展的大背景下,就投资活动而言,非洲这些发展中国家的办公房地产市场也将获得快速扩张,特别值得关注的地区是肯尼亚(尤其是首都内罗毕)、博茨瓦纳、南非和尼日利亚。开普敦、约翰内斯堡、拉各斯、达喀尔和迪拜吸引的海外投资不断增加,这些地方是非洲大陆的战略枢纽。撒哈拉以南非洲国家的商业地产市场预计将迎来大繁荣。城市化的快速推进使得这些地区对现代化的房产以及高端商业地产的需求不断增加。根据《环球邮报》门户网站,投资于撒哈拉以南非洲国家的购物中心、办公大楼,以及工业园区,每年的利润率将不低于20%。这对于希望持续获得高回报的投资者来说,当然吸引力十足。受超高的投资回报率所吸引,一些海外公司已经投入到建筑房屋以及随后的地产管理项目当中。国际投资基金公司Hermes-Sojitz俄罗斯分部负责人,同时也是Hermes-Sojitz董事会董事之一的OlegYantovsky表示,投资于非洲的房地产开发确实有利可图。非洲的房地产市场与发达国家的房地产市场存在显著的区别,然而,区别带来的更多的是优势,而非劣势。投资于新兴市场所带来的回报率确实要高得多。现实的情况是,与商业和住宅地产项目建设及开发如影随形的风险因素也非常高。不过通过选择一个合理的方法,还是有望将面临的风险最小化。Hermes-Sojitz是西非一栋65层大厦,以及数家购物中心(每家的购物面积均超过10万平方米)的投资人之一,这些项目的总投资额为30亿美元,项目于2017年完工。Hermes-Sojitz并不是投资于非洲商业地产开发项目的唯一公司,MomentumGlobalInvestmentManagement启动了一个2.5亿美元的项目,用于在莫桑比亚、卢旺达等国建造购物中心和写字楼。Actis已经向尼日利亚、赞比亚和莫桑比亚的房地产市场投入5亿美元,预计将获得高额回报。这些投资基金的管理人表示,非洲人的收入和购买力水平在不断提高,城市人口在不断扩张,这些因素推动了对房地产的需求。私募公司Actis地产部负责人DavidMorley表示,与欧洲和美国的中产阶级一样,不断壮大的非洲中产阶级队伍也希望能在购物中心、餐厅、咖啡馆里小聚、交流、度过休闲时光,这种需求将变得越来越强烈。非洲住宅地产亦大有可为海外资本的大量涌入,为提高商业地产市场的透明度起到了积极作用。投资住宅地产市场也有利可图,不过与商业地产相比,其利润率预计将略微逊色。为了吸引当地和海外投资者,一些非洲国家的执政者对房屋市场采取的税收政策极其优惠。例如,尼日利亚政府打算将购买住宅的百分比登记费从16%大幅削减至3%。全球地产指引(GlobalPropertyGuide)门户网站援引塞内加尔国家统计局数据表示,首都达喀尔的房地产市场蓬勃发展,过去几年该城市的房产价值大幅攀升了150%。首都地产市场的繁荣吸引这一地区的精英前来投资,地产市场被认为是动荡中的西非的投资避风港。不过,2014年当地房地产市场上出现了欧洲和美国海外投资者的身影,他们希望在此地的投资未来能获得高回报。达喀尔的房产价格在过去数年间大幅上涨,原因在于该地区人口的急剧增加(主要是塞内加尔农村地区的人口迁移到此,此外也有邻国富裕阶层搬到了这里)。达喀尔有超过50万的居民租房住,当地的房租价格在过去的20年间稳步攀升,目前已接近欧洲那些最大的城市的房租价格。达喀尔中心区的租金价格接近科特迪瓦经济首都阿比让商业中心区租金价格的两倍。南非房地产市场也有起色,在经历了长达6年的停滞不前之后,南非的住房价格开始走高,尽管当地经济仍然很难走出经济危机的阴影。在南非购买房地产的海外买家再度增加,他们在2014年1月-11月间,投资8.67亿美元购买了该国的优质地产。这些买家重返南非房市的原因在于,大选平稳进行、政治环境稳定,以及当地货币贬值。从2012年开始,南非货币兰特迄今已贬值了三分之一,这使得当地房地产更具吸引力。ABSA的报告显示,南非房价2014年稳步上升,人们有理由预计2015年房价还将有良好表现。预计增幅将达到7.5%,经过物价因素调整后将增长2%。BaselineProfitabilityIndex2014年的报告显示,非洲不少国家的地产值得投资,该报告考虑了投资者保护、汇率成本、腐败形势、政治可持续性、平均利润率等指标。博茨瓦纳共和国的房产被认为最值得投资,塞内加尔、加纳、卢旺达也进入了前十名。而欧洲国家地产的排名在二十名开外。
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Tags 非洲房地产市场全球商业地产

来源 | 真叫卢俊(zhenjiaolujun0426) 已获授权

如果告诉你,有一个城市写字楼的月租金回报达到85美元每平。你会猜测这样的城市是纽约还是伦敦?

其实都不是,这个城市叫拉各斯,估计99.99%的中国人都没有听过,位处非洲西部。

记得小时候,一本风行一时《彩图世界上下五千年》有着这么一个章节,至今让我记忆深刻。

西亚的腓尼基人,在2600年前,第一次完成环非洲航行。插画中种种不可思议的故事,至今留在我这个中年人心头,一片神奇的大陆,而这,也是非洲大陆的某种侧写。

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神奇之中折射现实,动荡之间酝酿希望,而这里,大概有所见过最魔幻的楼市了。

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虽然中非友谊长存,但这个距离我们万里之外的大陆,对普通人其实还是相对陌生的,更不要说楼市。

提及非洲楼市,主流的认知中,他应该是这样的。

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或者这样的。

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甚至还可能是这样的。

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其实这些都不算错,非洲这片苦难的土地,长期的贫穷和动荡,被各种宣传强化后,印象已经相当刻板了,至少我们觉得去那边挑房子,差不多就是在“鹤岗”的感觉。

那对不起,如果你在北上广买不起房子,这里你很可能也同样买不起。

这是是东非塞舌尔,有的均价可以高达9000美元每平即约6万元人民币,这样算来,一套普通的两居室公寓,大概要支付约468万元人民币。而根据中国房价行情网最新的2019年3月数据,上海均价刚到5.21万一平。

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但非要说赛舌尔是一个旅游国家的话,那么现在已被标为发展中国家的南非,主流城市的均价约为2.8万每平,而在中国,除了北上深之外,这个价格差不多也是其他城市当下的天花板了。

行走在夜晚的约翰内斯堡,你会错觉于南非第一大城市的梦幻。

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假如你觉得还不够魔幻的话,法属留尼旺,一个非洲中等国家,均价约1.52万每平,差不多是国内强二线成都楼市门槛了。

但这仅仅是明面成本,冰山之下,在留尼旺购房,新房要交高达44%的税费,同样在南非,沉没成本是28%。

只能感慨,至少以我们的标准,非洲人民有钱的魔幻程度,超出我们的想象。

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其实非洲这些年经济发展远比大家认为的要好。

根据好旺观察提供的报告,我看到了一个很出人意料的数据,就是非洲的中产阶级目前占比。按非洲发展银行的调查,有消费力非洲中产阶级已达2.6亿人,占了非洲总人口的20%。

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也就说非洲确实出现了一批有真实消费能力的群体,而中产阶级的涌现往往意味着城市化崛起。非洲发展银行统计中,这些人平均每日要消费总额4亿美元。

瑞贝卡,世界最大假发制造商,作为他的小微股东,三鱼经常在店面,内心强大的观察各种妹纸来试假发。但几千一顶假发,让出没各种高档商场妹纸,都面露沉疑。

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瑞贝卡财报显示,出口依然是他们极大的比重,非洲是最重要那个,仅18年上半年,就向非洲出口了约100万顶假发。

因为非洲人的头发链键的结构不紧密,很难留起长头发,所以我们看到很多非洲脏辫局都是假发,但关键是千元起步的假发,非洲很多人买的起。

这背后是2000年以来,非洲大陆经济增速每年5%,撒哈拉以南的非洲经济增速高达6%。过去十多年里,埃塞俄比亚经济平均增速超过10%,是世界上经济增速最快的国家之一。

但是更夸张的是,非洲的人口预期。

我们都知道,真正意义上能承载经济,是钱,土地,还有人口。但钱和土地稀缺都是人口变量的结果,所以我们国内很多城市对人口态度,能抢则抢,特别是年轻人。

美高梅官方网站mgm26 ,而非洲在人口增量上,对世界进行了降维碾压。2017年非洲人口增速达到2.7%,是世界平均水平的3倍,今天地球上每三个新生儿有一个就降生在非洲。

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这个能量可以夸张到什么地步,在非洲人口第一大国尼日利亚有1.7亿人,并有可能在30年内成为仅次于中印的人口大国。

而且有着远超世界2.4%和中国1.6%的4.9%生育率,让人口结构年轻的过分,困扰世界的老龄化,距离非洲还很遥远。

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漫步在拉各斯,这个有着120万辆汽车的城市到处都是堵车的街道和年轻的面孔。

同样遥远的还有城市化,目前非洲城市化率还不足43%,而遥远,则意味着想象空间。

在尼日利亚,房地产已经是经济第六大产业,在埃及,房地产增速4.8%,这里将是本世纪中叶,全球城市化最快的地区。遥远的非洲,我们仿佛看到了一个80年代中国,在复刻。

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资本是最灵敏的猫,有一点鱼腥,身子已经在路上了。

2016 年,英国着名 Actis 募集了 5
亿美金非洲地产基金,打破了过往记录,而我们中国人是最敏锐的那批。

到2017年为止,中国海外企业在非洲的覆盖率已经超过北美,86.7%仅次亚欧。更耐人寻味的是,现在非洲淘金的中国企业,至少有14%在做着建筑和房地产。

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在非洲和西亚的分界线,叫红海,现在看起来,似乎往西走一走,一片蓝海在等待新一代的“迪亚士”。

可没有一片海不蕴藏风暴和未知的危险,当你真正肉身去切入非洲真实市场中,里子远比表象还要魔幻。

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