限竞房热销楼盘为何遭质疑,买房也要摇号了

“我们是严格按照政府的要求做的,内购是不存在的。”对于市场上传出的内购消息,西山锦绣府的一位负责人如是告诉中新经纬。西山锦绣府是北京百余个“限竞房”项目中的一个,由于政府限价较低、与周边二手房存在着每平方米1~2万元的价差,这个项目因此“未售先火”。

继上海要求购买新房需公证摇号后,南京紧跟步伐成为第二个出台摇号政策的城市。不到半个月的时间,全国两个城市相继出台购房摇号政策,一时间让部分小伙伴感到不知所措。你的家乡会效仿跟进吗?摇号买房制度会对购房者产生哪些影响?上海南京买房需公证摇号5月4日,上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管
规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。紧跟着上海的脚步,5月13日南京市发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》和《南京市新建商品住房公证摇号销售规则》。其中规定,房地产开发企业及其委托的代理销售机构应采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房。不到半个月的时间,两个城市相继出台了购房摇号政策。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端表示,上海、南京两个城市相继出台摇号政策,说明两个城市房地产市场库存不足、房源也不够充足。“通过摇号能够缓解供应不足风险,对其他城市的房地产市场将起到引导作用。”摇号未增加购房者负担北京大学房地产法研究中心主任楼建波接受中新经纬客户端(微信公众号:jwview)采访时说,针对购房需公证摇号的方式,购房者不必产生恐慌。首先,热点城市和热门楼盘原本也是需要摇号购房的。以北京为例,多数新盘在购房的过程中,都需要摇号或者排卡。只是原本这些楼盘是由开发商组织进行摇号,现在改成公证机构代为组织摇号。楼建波说,买房公证摇号不但没有增加购房者的负担。相反,以往购房者为了买房,不惜托关系,额外付“排卡费”、“茶水费”,采取公证摇号的方式后,这些费用将不复存在,购房者的购房成本得到减轻。也就是说,购房公正摇号的政策本身是为了购房者的利益,不但让买房变得更为公证透明,同时也约束了开发商的行为。避免开发商在摇号中“打擦边球”,或出现捂盘惜售等违规行为。此外,楼建波指出,新规有两个值得探讨的问题。一是从法律层面上讲,购房属于民事行为,购房者和开发商均属于民事主体,地方政府或者相关部门制定规章制度,来约束购房者必须通过公证摇号的方式买房,是否超越了立法权限。二是新房要委托公证机构来摇号,委托公证机构的费用也是一笔开销,这笔开销与政策所带来的效果权衡,孰轻孰重,也值得探讨。或将有热点城市陆续跟进近期,是否还会有热点城市效仿跟进?楼建波说:“是否跟进不用过早下结论,我们可以看看,上海、南京两个城市未来的一段时间里,商品房销售的秩序是否更为有序,以此做个参考。”严跃进则表示,在热点城市房源不足的情况下,选房甚至需要托关系,这是一种畸形的市场交易。因此,热点城市若出现抢房的现象,还是需要调控,“摇号最为公平,且效率最高,预计还会有其他城市陆续跟进”。此外,中国城市房地产研究院院长谢逸枫预计,短期之内,北京、广州、深圳、杭州等一线和热点二线城市极有可能会跟进实施摇号买房的政策。

从2016年开始,北京出现了“限房价,竞地价”地块,这类地块在限定销售房价的基础上竞拍土地出让价格。不同于共有产权住房,“限竞房”仍属于商品房,购房者只需满足北京限购条件即可。

套利空间的存在,使得北京少数“限竞房”项目出现“僧多肉少”的现象,一些楼盘也采取摇号选房的策略加以应对。与其他城市的摇号政策不同的是,北京“限竞房”摇号是在开发商主导下进行的,这不免让内部购房、捆绑搭售等各类未经证实的消息满天飞。在一些购房者看来,限竞房“网红”楼盘是否能做到公开、公平、公正地销售,是他们目前最为关心的问题。

01 内购消息不断,项目负责人否认

西山锦绣府的开发商是北京紫光科城科技发展有限公司,天眼查数据显示,紫光科城有两个法人股东,一个是紫光集团旗下的公司,另一个是紫光集团董事长赵伟国名下的私人企业控股的公司,后者是紫光科城的控股股东。

2017年11月,紫光科城以72.6亿元的总价拿下了位于北京市海淀区西北旺镇亮甲店村的上述地块,按照当时的限价规定,该宗地商品住房销售均价不超过58622元/平方米,且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

2017年正值北京房地产市场的高点,西山锦绣府5万多元的销售均价,与周边的二手房价格形成了巨大的价差。不过,一年多过去了,该项目迟迟没有入市,这引得不少购房者的遐想,期间,各类消息也不断传出。

至今年8月初,一个名为“西山锦绣府”的H5链接开始在北京的购房微信群中传播,该链接介绍了项目的区位、建筑风格、户型等情况。在H5的最后一页,有一个市场调研的报名入口,在“公司名称”一栏中,出现了十几家紫光系企业名称的选项,在“办公地点”一栏中,又出现了紫光系各个公司办公场所的选项。该链接流传开后,不少北京的房产大V和购房者质疑紫光科城私下进行项目的内部销售。

贝壳找房数据显示,如今,西山锦绣府所在的西北旺区域周边二手房的报价多在7.4万元~8.2万元/平方米,其中豪宅项目西山壹号院售价为10万元/平方米,东馨园、东旭园等建成时间较早的老小区报价在6.6万元/平方米。西山锦绣府住宅项目的面积有89平方米、155平方米、180平方米,以最小89平方米的户型计算,购得该项目单套住房,至少获利百万元。

8月份以来,中新经纬所在的多个购房微信群内,都在讨论该项目疑似存在的内购问题。中新经纬近日在西山锦绣府项目所在地看到,工地已经有吊车等工程机械在施工,不时有运输车在工地出入。一名工人称,现在正在挖基坑,工人的活动板房也正在搭建。

或许是为了回应外界的质疑,9月4日,西山锦绣府展示中心首次对外开放,但何时销售、如何销售仍然待定。9月6日,西山锦绣府项目的一位负责人在接受中新经纬采访时说:“我们是严格按照政府的要求去做的,紫光内购是不存在的,而是在做内部调研,对市场摸一个底。紫光员工也是购房者,只是想看看产品与客户的匹配度,指导我们的营销工作。”

北京市海淀区房管局的一名工作人员对中新经纬表示,他们之前注意到了网上的一些消息,已经主动约谈开发商,要求销售时做到公平、公正。

02 开发商主导摇号,如何保障公平?

有分析认为,按照西山锦绣府与周边房价的价差,这一项目的后续销售或较为顺利,不排除会采取摇号选房的可能。西山锦绣府上述负责人称,项目还未取得预售许可证,未来如何销售要服从住建部门的安排。

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