东莞二手房交易猫腻多,如何选择中介

问题:所以想找个新的中介来做,这个中介是一个开发商的下属产业,想着他们刚开始要做口碑,会不会好一些,到底是找老中介还是新中介好一些呢?希望买过二手房的帮我分析分析,谢谢!

目前,主城区的一手新房越来越少,想在城区置业的购房者,自然把目标集中在了二手小区上。

回答:

7月31日,本报楼市周刊关注了一起中介搅黄买家购买二手房的新闻,受到众多读者关注,有读者感慨,现在主城区一手房可选择性少,没想到买套二手房也这么坎坷。

1、自己亲力亲为,而不是委托中介,这是最一劳永逸的解决方案,甚至连“劳”都算不上,是非常简单易行的。

记者了解到,在东莞主城区一手刚需房源选择不多的情况下,成熟社区的二手房自然成为了刚需购房者的“香饽饽”。相对买一手商品房,选购二手房的手续和涉及内容要复杂很多。

只需要和卖家约好时间,让他带上身份证明,到房地产交易中心,填好表格,交几十元的查阅费,工作人员就会给你一份房地产登记簿,上面就有房屋是否被抵押的信息。

在二手房交易中,买卖双方如果没有处理好一些细节问题,很可能会遇到一些麻烦,甚至导致经济损失。对于选购二手房的市民,记者采访了律师、资深中介以及相关部门,为购房者总结了二手房买卖中应该注意的四类事项,给予提醒。

如果卖家拒不配合,那明显就是有问题,就不必再往坑里跳了。现在绝大部分中介都声称自家房源是经过调查的,甚至不止一次,然而买房子不是买白菜,还是不要存在侥幸心理为妙。

资金安全最重要

有些人以为看房产证就够了,其实房产证上虽然有权利人、地址、建筑面积等基本信息,但是完全看不出抵押、查封等权利限制的情况,可谓毫无用处。

就东莞市区而言,一套100平方米的二手房,往往接近百万元的总价,这几乎是人生中花费最大的一宗商品了,在如此高价的商品中,最需要注意的便是资金的风险。

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广东沃金律师事务所邓云龙律师提醒购房者,房管部门就二手房交易资金有明文规定,中介机构除中介费外,不能代收任何交易楼款。房款的支付对象一定是买方,并且交易时必须卖方在场,中介若提出以某种理由要求收取买方房款,买方要提高警惕,这或是诈骗的开始。

2、实地考察,务必去物业中心询问业主信息。

中介资质要提前了解

之前有看中一套房子,中介说,卖家要求这套房子的卖房钱款必须一次性以现金的形式交付。注意,提这种要求的房子多半有问题。经过多次讨论,后来他们又说接受先付部分首付,剩下的办理贷款。但是和中介的协商中,中介无数次的暴露他们急需要钱的态度,引发了我们的怀疑……

买二手房前,找中介公司也要留个心眼。东莞市房管局相关工作人员表示,合法经营的房地产经纪机构应该具备以下三个条件。首先是,具有工商营业执照,并且经营范围包括房地产经纪或房地产中介业务;其次是,取得市房产管理局颁发的《房地产经纪机构备案证书》;此外,从事经纪活动的房地产经纪人应取得《房地产经纪人员业务培训证书》并且佩戴由市房产管理局颁发的《房地产经纪人上岗证》。

于是我们特意去找了小区物业了解一下情况。物业听说这个房子,告知我们,听说房东外面欠了钱。谨慎的我们又向另一个物业工作人员咨询,也说这个房东听说赌博,外面欠了高利贷,还告诉我们,中介是知道这个情况的,所以这个房子才这么便宜。吓出一身冷汗,这样的房子再便宜,买了也是后患无穷。

在买卖交易过程中,交易双方可要求所委托的房地产经纪机构及其从业人员提供上述材料进行验证或咨询东莞市房产管理局房产市场科,亦可咨询东莞市房地产中介协会。

3、签约前对房屋质量一定要认真审查。

对于知名度不大的二手中介,记者建议购房者到东莞房管局官网输入中介名称查询,该网站可查询到该中介近期的成交量等等数据,购房者可通过此数据来判断中介是否靠谱。

不要天真的以为你看到的就是真的。除了查看本房屋外,一定要向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过,查看房屋的内部结构时,特别看天花板有没有漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况。有其是对于简单的新装修二手房,更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。

查清产权与实物

4、最好能直接和卖家当面议价,避免中介恶意抬高房价。

对于购房者而言,找到“心水”房源之后,查清确认房产的产权是首要工作。购房者首先要检验房产证的真伪与实际物业地址是否吻合。当然,还要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证一致,并且细看屋主本人长相是否与其身份证上的照片相符。

房屋价款本来应该是买卖双方的事情,但现实中,大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的,因此,为防止不法中介故意抬高房价牟利,有必要充分了解卖家的委托价,最好在中介的组织下直接与出卖人进行协商。

其次,由于二手房的产权性质复杂,比如有些房产可能存在抵押等债务问题,因此对于房屋的隐形问题购房者应给予足够的重视。

但是现在好多中介都强迫卖家签独家协议,那就没有办法了。其实签赔协议对买家卖家都没啥好处,唯一从中牟取暴利的就是中介而已,居然还有那么多人前仆后继的中招,我也是醉了。除房价之外,还要明确交易税费的承担,另外,有些房屋有附属设施的,也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额,并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。

此外,实地看房时要看房子的面积、结构、装修、物业管理和市政配套,如水、电、煤气、有线电视等。购买前了解得越细致,入住后的麻烦越少,而实际情况如何最好在合同上或补充协议中明确登记,由买卖双方认可签字,以最大限度保障买方的利益。

5、交易失败,一定要找认识的、可靠的律师朋友要回定金。

重要细节应在合同中明确

这一点的前提是一定是因为中介刻意隐藏真实信息,如买到抵押房、查封房才有用。因为根据我国有关法律的规定,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误判断的,可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为,则视为违约。中介明知故犯,于情于法都是理亏的。

邓云龙律师告诉记者,他接触过不少二手房买卖的纠纷,但不少二手房交易的纠纷都发生交易过程的一些细节上,他介绍,由于二手房涉及的事项比较复杂而且不同楼房、不同购房者情况不一,他建议,在二手房买卖的过程中为了避免纠纷,应该在合同中明确各个事项。

但是,现在的中介态度都很强硬,一般都一口咬定不可以退。当时差点买到抵押房的时候,我们找了一个当律师的同学,正好是做房产纠纷这块的,最后2万块钱定金还是被要了回来。同学说多数情况下一扯到律师什么的,中介大多不想把事情闹大,虽然过程麻烦,但最终还是可以拿回定金的。

比如,过户和交楼的时间要明确,对于买房人来说,最在乎的莫过于什么时间房屋最终能过户到买方的名下。因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方应慎重地签订准确的时限。如果遇到卖方需提前还款以向银行“赎楼”,这部分资金由谁来出资,也要在合同中约定。此外,若是卖方违约,其相关责任以及因此给买方造成的经济损失也需在合同里写明。

准确说,不止他们这家中介,作为一个买房者,稍微接触下这个市场后,就会发现大多数中介都是差不多操作流程,只在乎最后合同签订那点中介费,你的保障你的安全没人管。相比之下,反而觉得直接交易更可靠,毕竟房东没有中介那么圆滑。之前在网上看到一直被讨论的“互助卖房”,买卖家直接勾兑,很多人关注。还有房多多也推出了“直买直卖”,和房东直接联系,没中介,佣金也省了。这可能是另一种可行的模式。

此外,邓云龙律师提醒购房者,二手房交易过程中的所有相关资料、单据和合同必须保留原件,一旦发生纠纷时可在维权过程中出示对买方有利的证据。

回答:

交了定金中介费

谢邀!买二手房,绝大部分人都会选择房产中介,为什么?坤鹏论认为,主要是房产交易手续比较复杂,时间比较长,当事人很多对流程都不熟悉,所以,房产中介就扮演者一个“师者”的角色。但是,这个老师可是要收学费的,那么,如何选择优质的房产中介,才不会被骗呢?可以从以下几个方面入手。

才发现少算9万的税费

1.看资质,看实力

个人所得税,这是二手房交易中,不可忽视的一笔费用,少则为零,多则可达数十万元,不少二手房买家在交付定金时并没有考虑到这笔税费的金额大小,等到交易时才发现还得多交数万元,才后悔不已。

美高梅官方网站mgm26 2与选择任何合作机构一样,我们都有必要对合作方的资质进行了解,一般来说,中介的实力越强,可能相对来说更值得信赖。具体来说,可以从注册资金,是否有官网,查看其营业执照以及资质证书这些来分析。首先,注册资金方面,因为二手房交易涉及金额动辄几十万,多则数百万上千万,如果一些小房产公司的注册资金仅为50万以下人民币,可以想象,任何一笔二手房房款都大于注册资金,假设真的发生房产中介卷款私逃的行为,客户的权益如何得到保障。

记者了解到,东莞自2007年11月1日就开始执行二手房20%个税政策。多年来,通过“做高房屋合理费用”和签订“阴阳合同”来规避高税费,市场已经消化了政策的调控影响。不过,近一两年来,这笔个税再也无法通过阴阳合同来规避了。

其次,从资质上看,房产中介的申办其实不是那么简单的,需要符合众多条件,所以一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,看其是否具备从事经纪业务的资格,否则,没准被不具备资格的“假中介”欺骗了。所以,从这一点上,也建议大家选择知名的品牌中介,即使佣金稍微高一点点,也可以让你交易过程更放心,你总不能在买二手房的几个月里一直提心吊胆吧?当然,中介公司的官方网站,也是其实力的饿一个佐证,大公司会重视自己的宣传,但这并不是一定的。

记者了解到,条例规定,对出售自有住房按规定应征的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按照转让所得的20%计征。这对于东莞早年四五千元单价购买的房产而言,如果卖家还另有房产,买家便需为此付出高额的税费。

2.看口碑

陈先生今年就为自己的疏忽付出了9万元的现金代价。4月份,他看中东骏豪苑一套一期的3房,谈妥125万元成交后,陈先生交付了5万元定金以及近4万元中介费。不料到了后面才发现,卖家这套房子的原购买总价为50万元左右,而中介又告知他这套房源至少要95万元评估价才能通过审批,也就是说,这其中产生了9万元的个人所得税。这让陈先生吃了一惊,一套125万元的房子,加上契税中介费担保费已经接近8万元了,现在又要再加9万元,这让他觉得非常不划算,但中介费及5万元定金双方都不肯退,陈先生只能四处凑钱,才找齐了购房款。陈先生说,都怪自己没算清,害自己买了一套比市场价都要高的房子。

选择二手房中介,口碑也是非常关键的。这里的口碑,我们可以从以下几个方面去了解。第一个,是用度娘,搜一搜是否有这个中介公司的负面报道,是否有存在欺骗顾客的情况,或者发生了一些突发情况,中介公司是如何应对的,多看看这些,你也会变成专家了。第二,口碑还在于你身边的朋友的口中,通过沟通,多个角度去了解一下这家中介公司的情况,民间的传说也有一定的道理,甚至比官方媒体的更有价值。第三,通过广告投放量来了解这家公司的口碑。比如传统的电视、报纸广告,还有现在比较新的电梯广告、电梯屏视频广告以及网络广告,有一个说法很形象,如果是塞到小区信箱或者门缝的宣传单,你可要悠着点了。

提醒:随着社会发展,东莞的房价也在不断攀升。记者了解到,主城区不少成熟楼盘当年的成交价在四千元左右,目前却早已攀升到了万字头。建议购房者在选择一套房源时,提前向中介或者买家了解房源此前的购买价,是否能提供贷款利息,装修发票等,这些花费都可以用来抵个税。周素琼

3.看交易流程

房子未过户买家就供楼

美高梅官方网站mgm26 ,我们知道,大公司总是分工比较明确的,比如有的是专门带客户看房的,有的是负责合同的,而有的是专门跑后期贷款的,但是小的中介公司却不一样,他们往往由业务员全程处理,还美其名曰为全程陪同,其实是为了降低人力成本。其实,为了降低成本这本身没问题,但就怕他不够专业,以至于中介自己都没搞清楚,这样既浪费时间,还影响心情,甚至直接影响到你的房产交易。

业主却毁约了

4.看款项是否经过中介

近日,购房者小李遇到这样的烦心事,今年3月份,他在凤岗看中了一套二手毛坯房,总价100万元,面积约105㎡。当他已经开始还房贷时,一手业主却反悔了,不肯卖房了。这时候的小李不知道如何是好,房屋未过户,他已经在供楼,关于卖不卖,目前双方还在协调过程中。“最坏的打算是走法律程序”,小李说,
“不过还是希望能顺利完成交易。”

美高梅官方网站mgm26 3二手房交易,如果买方直接打款给卖方,存在这很大的风险,因此在平时的二手房交易中房款是通过中介公司的帐户来控制风险的,实际上,中介公司担当了安全保护者的角色,但是这又引发了一个新的问题,如果实力不强的,或者有的不法中介公司,甚至动用客户的房款用于自身的资金周转,严重的卷款而逃。所以,在二手房交易中房款最好是不要通过中介公司的帐户,可以选择银行或公证处进行资金监管,这样更安全更有保障。

原来,在今年4月份,他在中介公司的牵头下和一手业主签订了二手房买卖合同后,小李积极地准备资料去申请房贷,以早日收楼。同时,一手业主的房屋由于还在贷款中,需先从银行赎楼方能过户给小李,此过程约需要2个月。

回答:

5月份,银行给他下达了同贷书,并且通知小李,“6月3日起开始供楼。”

很多人不清楚中介的意义何在,其实中介的存在意义就是省心+资源。

小李觉得很奇怪,当他问中介为何“房屋还没过户我就供楼”的疑问时,中介人员淡定地表示,“这很正常,我们之前也遇到过这类情况,一切都走流程,估计6月底之前也能过户了。”

省心就是跑腿办事,买卖二手房时候一般就银行面签,交税,网签,过户这几个时间要买卖方亲自去,其他的都是中介代劳,这样你就不那么累了。不过这些你也可以自己弄,也不复杂,就是要多跑多劳心。

然而,在6月底,中介人员却告诉小李,“现在卖家不肯卖了。他让我跟你协商,看如何处理。”

资源就是房屋资源,有效的房屋资源,房源都在中介手里把持,一般人也只能去中介找房源,至于某8和某集,就别去了,全是骗子聚集地。

小李听了瞬间感到无奈,“我都已经还房屋贷款了,业主却不卖房了!这咋整?这几个月的时间,凤岗房价都上涨了不少,这其中的损失谁来赔偿?”小李说,目前他正在走法律程序,希望维护自身的合法权益。

中介的话比如链家,我爱我家,麦田等等这些大的中介都可以放心,中介费也都一样,其实说句实话,买卖双方是买房人和卖房人,所以如果出事也是买房人和卖房人的问题,比如谁谁贷款下不来,谁谁手里钱不够,谁谁违约,这些和中介根本没关系,打官司也是买卖双方去,中介根本不参与,你找链家,那合同签的是委托链家去干什么干什么,这样省的你跑腿,不是说出了事你也让链家去搞,他搞不了,合同是甲乙双方签的,甲乙双方就是买房人和卖房人,中介只负责跑腿打杂,仅此而已,顶多服务内容多一点,比如链家还可以做资金监管,可以短期贷款等等。

提醒:现在二手房交易流程拉长,有可能出现房子还没过户却要供楼的情况,是怎么回事?买家又要如何避免上述的这种情况呢?

中介费和卖方没关系,一般都是买方出中介费,如果你想省中介费,那么首先你要自己能找到价格和房子都合适的房源,其次双方要自己去跑腿办理各种手续,现实操作起来基本行不通,因为卖方不想自己跑腿,人家也不用出中介费,所以一般都会找中介去处理。

二手房交易中,业主的房屋大多处于银行抵押状态,而解除抵押是过户交易的前提。这样一来,交易流程变得更长,一旦遇到业主毁约,或者交易房产涉及案件纠纷需查封,或者如有些购买者因购房资格问题、相关材料问题等过不了户,那么买方就要在没有拿到房产的情况下,还要履行和银行的按揭贷款合同开始供楼,风险极大。广东沃金律师事务所邓云龙律师称,已遇过此类纠纷案件,提醒购房者要把这些交易流程的细节体现到合同上。

回答:

不同中介不同报价

首先,选择大品牌中介机构,越大越好!怎么知道谁是大品牌?两个办法,一是找做房地产行业的亲朋好友打听,二是自己上街去看上网查看资料。中介越大意味着门店就多,接触到的房源和客户就多,而且操作流程相对规范。

一套房源报价差7万

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